Poza oczywistymi parametrami jak lokalizacja, wielkość, standard czy udogodnienia, podstawową, choć często pomijaną przy wyborze mieszkania kwestią jest roczny koszt jego utrzymania. W jaki sposób dokonać wyboru mieszkania z niskim czynszem? Zastanawiasz się, czy wybrać takie w nowym budownictwie, czy w wielkiej płycie lub w kamienicy? Które mieszkanie w bloku jest najtańsze w utrzymaniu?
W artykule napiszę także o tym, jak obniżyć rachunki w domu, by jego utrzymanie nie stanowiło obciążenia dla portfela.
1. Wybierz budynek wydajny energetycznie
Nowe mieszkania są zwykle znacznie lepiej „docieplone” niż stare. Nawet, gdy używane mieszkanie z „wielkiej płyty” przeszło w ostatnich latach termomodernizację, rzadko kiedy jest ona kompleksowa. Oczywiście zdarzają się nowe inwestycje, gdzie popełniono duże błędy projektowe lub wykonawcze, ale takich należy unikać nie tylko ze względu na rachunki (pomagamy w tym).
Niestety, stare kamienice, choćby najpiękniej wyremontowane, przeważnie nie są w stanie dorównać nowym budynkom w kwestii kosztów utrzymania. Ograniczenia nakładane przez konieczność zachowania klasycznej architektury nie pozwalają na docieplenie budynku porównywalne z nowym budownictwem, niezależnie od nakładów finansowych.
Jak więc porównać między sobą mieszkania? Pomocne stają się obowiązkowe od 2009 dla nowych budynków, a od 28.04.2023 także starych nieruchomości świadectwa charakterystyki energetycznej. Jeśli dopiero szukasz mieszkania z rynku wtórnego i nie masz kontaktu z właścicielem, możesz przejrzeć wyniki z wykonanych już świadectw w publicznym rejestrze, które mogą w przybliżeniu pokazać, ile energii potrzebuje lokal pod danym adresem.
Dla porównania kosztów użytkowania lokalu zwróć uwagę na wskaźnik EK (energii końcowej) podawany w kWh na metr kwadratowy w ujęciu rocznym. To ilość energii, którą należy dostarczyć przy unormowanych warunkach po to, by zapewnić adekwatną temperaturę (ogrzewanie + chłodzenie, jeśli istnieje) i ciepłą wodę użytkową. Przemnożenie EK przez powierzchnię domu i koszt kWh naszego źródła ciepła (np. 0,50 zł) da nam w przybliżeniu roczny wydatek na energię w domu.
2. Poszukaj lokalu podłączonego do niedrogiego źródła ogrzewania
Nawet ciepłe mieszkanie i dom będą drogie w użytkowaniu, jeśli będą ogrzewane w nieefektywny sposób – na przykład elektrycznymi grzejnikami (olejowymi lub „farelkami”). Są one prawdziwym dramatem wydajnościowym: spala się węgiel, by wygenerować ciepło zamieniane z dużymi stratami (60-70%) na prąd, który po dostarczeniu (również ze stratą) do mieszkania zamieniamy z powrotem na ciepło (tu na szczęście z wydajnością ok. 99%). Razem wykorzystujemy jakieś 1/3 energii. Nic dziwnego, że grzanie prądem jest drogie, nawet jeśli w danej chwili nie przepłacamy za prąd.
Dużo lepiej wypada w tym wypadku pompa ciepła, która cenny prąd zamienia w ciepło z wydajnością 300-400%, czyli niekiedy nawet lepszą, niż gdybyśmy grzali się węglem bezpośrednio. Co ciekawe, jako powietrzna pompa ciepła może działać także klimatyzator.
Wybierając mieszkanie najczęściej masz do wyboru ciepło z elektrociepłowni, dużego źródła w bloku lub własnego piecyka. Rzut oka na rachunki poprzedniego właściciela lub zapytanie sąsiadów o cenę jednostki energii powinny wystarczyć na zorientowanie się w sytuacji.
3. Unikaj bardzo dużych przeszkleń, stosuj rolety
O ile „szklane domy” mogą wyglądać atrakcyjnie, nadmierne przeszklenie zwykle nie służy niskim rachunkom. Okna przewodzą więcej ciepła niż niemal wszystkie ściany. Działa to w dwie strony – zarówno straty, jak i zyski energetyczne są większe. Okna umiejscowione od południa sprawią, że lokal będzie się nagrzewał (co jest korzystne w zimie, ale niekoniecznie oczekiwane w lecie). Duża powierzchnia okien od północy to zaś pewne straty.
Najrozsądniej jest wybrać dom lub mieszkanie z adekwatną ze względów architektonicznych powierzchnią okien i roletami zewnętrznymi. Możemy nimi silnie (nawet o 80%) redukować niechciane przegrzewanie się w lecie, jednocześnie zachowując światło i darmową energię słoneczną przez resztę roku. Rolety wewnętrzne, znacznie łatwiejsze w montażu w istniejących budynkach niestety nie sprawdzają się tak dobrze – ich skuteczność to 20-40%.
4. Wybierz mieszkanie o możliwie niewielkiej powierzchni ścian i stropów zewnętrznych
W ramach tego samego budynku jeden z mieszkańców może płacić 2000 zł rocznie za ogrzewanie, gdy drugi zapłaci 500. Nie musi być to spowodowane radykalnie rozbieżnymi preferencjami co do temperatury – po prostu jeden z nich może mieć „chłodne”, narożne mieszkanie na parterze, gdy właściciel mieszkania w środku budynku na środkowym piętrze z tylko jedną ścianą zewnętrzną jest „dogrzewany” z każdej strony przez sąsiadów.
Jego mieszkanie nie emituje ciepła na zewnątrz, a straty dotyczą głównie wentylacji (nieuniknione). Nie doskwierają mu też tak usterki związane ze złym wykonaniem budynku – np. wilgoć w przyziemiu czy nieszczelny dach. Można powiedzieć, że mniej ryzykuje.
Oczywiście mieszkania narożne i dwustronne mają inne zalety (widok, skuteczniejsze przewietrzanie, podział na strony świata), ale z punktu widzenia fizyki budowli przegrywa
5. Zwróć uwagę na koszty dodatkowe w czynszu
Niektóre wspólnoty zatrudniają drogą (ale nieskuteczną) ochronę.
Duże spółdzielnie spłacają kredyty na przeszłe lub przyszłe inwestycje, które mogą nawet nie dotyczyć budynku, w którym mieszkamy. Zdarza się, że pieniądze mieszkańców uciekają na nieskuteczne poprawki błędów dewelopera lub ponadprzeciętnie drogie utrzymanie czystości.
Rachunki w takich inwestycjach nawet za niewielkie mieszkanie w bloku mogą sięgać 600-800 zł miesięcznie.
Przed zakupem warto przejrzeć dotychczasowe wpłaty i przewidziane inwestycje w naszym budynku.
6. Zoptymalizuj rachunki
Niezależnie od wybranego mieszkania, czasami dobrane taryfy są niekorzystne. Nie gotujesz i nie pierzesz w popołudniowym „szczycie” zużycia prądu? Może warto rozważyć zmianę taryfy na nocną i weekendową?
Co roku dostajesz duże nadpłaty lub niedopłaty z rocznego rozliczenia? Bardzo często prognozy od wspólnoty lub spółdzielni są nierealistyczne, nie pasując do realnego zużycia. Czasami nie są one aktualizowane nawet wtedy, gdy z mieszkania wyprowadzi się cała rodzina. Właściciele mieszkań mogą poprosić księgowość o uwzględnienie mniejszych zaliczek na media – jeśli okażą się zaniżone, po prostu dopłacimy je w kolejnym okresie rozliczeniowym.
Jest jeszcze wiele sposobów na obniżenie kosztów utrzymania budynku. Chętnie zajmiemy się Twoim przypadkiem – zapraszamy do kontaktu.