Od dawna kupujący mieszkania w dużych miastach stoją przed wyborem: mieszkanie nowe czy używane? A jeśli używane, to budowane po 2000 roku, czy może za czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej? Podsumujmy argumenty za i przeciw starym oraz nowym mieszkaniom.
Na początku załóżmy, że szukamy 2-pokojowego mieszkania we Wrocławiu lub innym dużym mieście (Warszawa, Kraków, Poznań), ponieważ tam jest rozbudowany zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Porównujemy mieszkania w podobnej cenie, odrzucając budynki typu premium.
1. Lokalizacja
Wg niejednego agenta nieruchomości to lokalizacja jest najważniejsza. Niewątpliwie przewagą starych, dużych inwestycji mieszkaniowych jest umiejscowienie bliżej centrum i niezbędnej infrastruktury. Najczęściej doprowadzono już do nich komunikację miejską i rozbudowane ulice. Jest duża szansa, że mieszkańcy mają pod ręką lokale usługowe i wszystko, co potrzebne do codziennego funkcjonowania.
Inwestycje deweloperskie z reguły nie mają szczęścia bycia zaplanowanymi jako większa część miasta, jak to było w czasach PRL. Deweloperzy siłą rzeczy budują na odległych od centrum, bardziej dostępnych działkach, więc trzeba liczyć się z gorszym i dłuższym dojazdem. Optymalizacja stosunku liczby sprzedanych metrów kwadratowych powierzchni użytkowej nie pozwala na duże dystanse pomiędzy budynkami czy rozbudowaną zieleń.
Najczęściej też nowe bloki nie posiadają rozbudowanej infrastruktury w pobliżu – możemy liczyć jedynie na niewielkie lokale usługowe: małe sklepy i restauracje. W większości przypadków stare inwestycje wygrywają zatem z nowymi pod względem lokalizacji.
Tutaj nieco kontrowersyjnym argumentem za nowymi blokami może być za to struktura demograficzna. Mieszkańcy typowych osiedli deweloperskich rzadziej kiedy mają problemy z prawem i nałogami, gdyż stosunkowo niedawno byli w stanie kupić mieszkanie…
2. Koszty utrzymania
Tutaj niewątpliwie wygrywają nowe bloki. Budowane wg nowych norm energooszczędności, rachunki za ogrzewanie są zauważalnie niższe od porównywalnych wielkościowo mieszkań w starszych budynkach. Na początku eksploatacji mieszkania z rynku pierwotnego są objęte rękojmią i gwarancją dewelopera. Dzięki temu mieszkańcy na ogół nie są obciążeni koniecznością remontów i napraw.
Mieszkania z wielkiej płyty, zwłaszcza będące częścią dużych spółdzielni mieszkaniowych potrafią mieć duże nakłady na fundusz remontowy, co jest związane z modernizacją instalacji czy dociepleniami budynków. Wiele z bloków budowanych w latach 60., 70. i 80. mają również sposób rozliczania się za ciepło nieproporcjonalny do faktycznego zużycia w danym mieszkaniu, co zniechęca mieszkańców do oszczędności, a w efekcie wszyscy płacą za więcej niż powinni.
Jeśli zmagasz się z wysokim czynszem w bloku, odezwij się 🙂
3. Komfort
Przy wszystkich zarzutach wobec nowych nieruchomości, nowe budynki są na ogół lepiej wyciszone od starych dzięki wyższym wymaganiom akustycznym. Ściany w blokach z wielkiej płyty potrafią być bardzo cienkie, skutkując wyraźnym przenoszeniem dźwięków między mieszkaniami.
W nowych budynkach mieszkania są wyposażone w prywatne naziemne lub podziemne miejsca postojowe. Starsze inwestycje z czasów socjalizmu nie przewidywały, że Polacy będą posiadali tyle samochodów. Ich mieszkańcy często walczą o ostatnie ogólnodostępne miejsca postojowe „pod chmurką” lub licytują nieliczne garaże w okolicy.
Stare mieszkania mają też bardzo często problem z wentylacją – grawitacyjna nie jest wystarczająca, a do tego brakuje osobnych kanałów wentylacyjnych dla okapów. Z tego powodu legalne zainstalowanie wyciągu w kuchni okazuje się niemożliwe, więc wilgoć i zapachy z gotowania rozchodzą się po całym mieszkaniu. Niewielka wymiana powietrza niekiedy powoduje pojawienie się pleśni w łazience, ponieważ nie ma możliwości skutecznego odprowadzenia pary wodnej z kąpieli czy prania.
4. Zdrowie
Istnieje również zdrowotny aspekt mieszkania w starych blokach – wspomniana wcześniej niewydajna wentylacja może spowodować zbyt duże stężenie dwutlenku węgla w powietrzu, powodując senność i w skrajnych przypadkach bóle głowy. W starych budynkach niejednokrotnie używano też szkodliwych materiałów, takich jak rakotwórczy subit, którym przyklejano parkiet do podłogi. Należy jednak pamiętać, że dopóki nie będziemy go zrywać, nasza ekspozycja na niebezpieczne chemikalia nie będzie duża.
PS jeśli zastanawiasz się nad tym, czy wnętrze jest dla Ciebie zdrowe, zapraszamy do konsultacji komfortu życia we wnętrzu.
5. Perspektywy
W mediach podejmuje się temat trwałości starych budynków z prefabrykatów. Mimo tego, że faktycznie planowano je na kilkadziesiąt lat, nie oznacza to, że niedługo zaczną się walić. Budownictwo, w przeciwieństwie do motoryzacji ma na ogół ma spore rezerwy materiałowe i utrzymanie bloków w dobrym stanie technicznym nie powinno być wielkim wyzwaniem dla mieszkańców. Trudno wyobrazić sobie przypadek, kiedy doprowadzono by je do stanu katastrofy. W końcu każdy z takich bloków składa się z kilkudziesięciu lub przeszło 100 mieszkań, z których każde warte jest kilkaset tysięcy złotych.
Wzrost kosztów ogrzewania i nadchodzące regulacje unijne (system handlu emisjami ma objąć także ogrzewanie mieszkań i domów) sugerują, że wydajne energetycznie budynki będą lepiej zachowywać wartość w czasie. Niewykluczone, że nawet bloki po termomodernizacji staną się dość kosztowne w utrzymaniu i będą wymagać dodatkowych inwestycji. Pod tym względem wydaje się, że im nowszy budynek, tym lepiej. Oczywiście dotyczy to poprawnych technicznie obiektów, które nie posiadają istotnych wad, takich jak wadliwa hydroizolacja czy osiadanie.
Podsumowanie
Nie istnieje jednoznaczna odpowiedź na pytanie, który typ mieszkania jest lepszy. Każdy ceni poszczególne cechy trochę inaczej – dla jednych lokalizacja jest kluczowa, dla innych to udogodnienia czy specyficzny układ mają większe znaczenie.
Mam nadzieję, że powyższe kryteria pozwolą Ci dokonać wyboru dla siebie – jakby co, polecamy się zarówno na odbiór mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu, jak i sprawdzenie używanego mieszkania 🙂