Jeśli szukamy mieszkania do wynajęcia, czyha na nas niemało pułapek. Poniżej opiszę, na co zwrócić uwagę z 2 perspektyw: inżyniera i najemcy (pomagałem szukać kilkunastu mieszkań dla moich znajomych i współpracowników we Wrocławiu i Lublinie).
Zacznijmy od perspektywy budowlanej, czyli tym, co może nie rzucać się na pierwszy plan.
1. Czynsz
Co do zasady im mieszkanie starsze, tym czynsz do spółdzielni wyższy. Nie dotyczy to nowych mieszkań o wyższym standardzie, gdzie dopłacamy za ochronę, utrzymanie większych powierzchni wspólnych (siłownia, klub fitness, concierge itp.).
Stare mieszkania z wielkiej płyty są na ogół droższe w comiesięcznych rachunkach z 2 powodów:
a) jest tam wyższy fundusz remontowy, który nie zawsze przekłada się na remont naszego bloku (a często sąsiednich, lub w ogóle całkiem odległych, jak na dużych wrocławskich osiedlach);
b) opłaty za ogrzewanie nie są rozliczane bezpośrednio wg zużycia, a zużycie całego budynku lub zespołu bloków dzielone na wszystkich mieszkańców.
Nowsze mieszkania są zwykle bardziej efektywne energetycznie, a jeżeli chcemy zaoszczędzić na ogrzewaniu i odpowiada nam nieco niższa temperatura, zakręcenie grzejników będzie miało zauważalny wpływ na rachunki.
To nie koniec opłat – na ogół płacimy jeszcze za prąd, internet i gaz do zewnętrznych dostawców. Tutaj jest pewne pole do optymalizacji rachunków, jeśli mamy wpływ na zawartą umowę (doradzamy w obniżaniu rachunków).
2. Źródło ciepła
Ciepło miejskie, piecyk gazowy, ogrzewanie elektryczne, a może kocioł na węgiel? Ma to gigantyczny wpływ na komfort, koszty i bezpieczeństwo mieszkania. Większość dużych budynków w granicach Wrocławia, Warszawy, Krakowa, Łodzi czy Poznania ma dostęp do ciepła centralnego z elektrociepłowni. Moim zdaniem jest to najlepsze rozwiązanie – mieszkańca nie interesuje przegląd pieca, zakup paliwa czy zagrożenie czadem. O ile znajdą się zwolennicy indywidualnych kotłów na gaz, którzy czasami mogą osiągać niższe rachunki, to na ich głowach jest serwisowanie kotła.
Do tego istnieje niewielkie ryzyko awarii, która może skończyć się śmiertelnym wypadkiem (niepełne spalanie generuje tlenek węgla – czad, który zatruwa kilkaset osób rocznie, a zabija kilkadziesiąt).
Grzanie prądem (promienniki ciepła, ogrzewanie podłogowe, piece akumulacyjne), spotykane niekiedy w kamienicach i starszych budynkach to dramat wysokich rachunków. Jest to najmniej efektywna i najdroższa metoda ogrzewania. Weź to pod uwagę widząc ofertę o atrakcyjnym odstępnym dla wynajmującego (właściciela). Rachunki za prąd w sezonie w nawet niewielkim mieszkaniu mogą spokojnie przekroczyć 1000 zł, co często czyni takie oferty nieopłacalnymi.
Znacznie lepiej byłoby już grzać klimatyzacją, jeśli taka jest zamontowana.
PS od 28 kwietnia 2023 roku wynajmujący i sprzedający mieszkania mają obowiązek przekazać drugiej stronie świadectwo charakterystyki energetycznej. Z tego dokumentu możemy się dowiedzieć, ile energii teoretycznie potrzebuje dane mieszkanie i oszacować koszty jego utrzymania. Oczywiście, jeśli świadectwo jest zrobione rzetelnie…
Dane ze świadectwa charakterystyki energetycznej można sprawdzić w rządowym rejestrze. Portal miewa swoje humory, będąc często niedostępnym, ale i tak warto tam zajrzeć, żeby sprawdzić, ile energii potrzebuje wynajmowane mieszkanie.
3. Stan techniczny
Powszechnie znanym jest, że warunki, w których żyjemy mają wpływ na nasze zdrowie. Niestety, na rynku najmu nadal można spotkać mieszkania, w którym panuje zbyt wysoka wilgotność, a wentylacja nie spełnia swojej roli. Efektem jest grzyb nie do usunięcia – niezależnie od podjętych działań, rewelacyjne warunki rozwoju pleśni powodują powrót ciemnych nalotów w łazience, okolicach okien i innych newralgicznych miejscach…
Jeśli widzimy wyraźne ślady pleśni i czujemy nieświeży zapach, lepiej odpuścić sobie dane mieszkanie. Ślady pleśni w pomieszczeniach mieszkalnych zupełnie dyskwalifikują daną nieruchomość.
Jeśli w mieszkaniu jest piecyk gazowy, pytaj o świadectwo ostatniego przeglądu.
Sprawdź okna – czy wszystkie otwierają i zamykają się dobrze i bez trzasków? Czy czuć przewiew ze źle wyregulowanych okien, a może w ich okolicach widać ślady smogu (który dostał się przez nieszczelności).
To jedynie początek tematu o sprawdzeniu mieszkania – najczęściej sprawdzamy domy przed zakupem, ale jeśli masz wątpliwości, śmiało odezwij się do nas.
4. Umowa i dodatkowe ustalenia
Przed podpisaniem, dokładnie przeczytaj umowę. Jeśli czegoś nie rozumiesz, powinna zapalić Ci się czerwona lampka. Niektórzy właściciele oczekują, że na koniec wynajmu praktycznie odnowisz im mieszkanie. Jeśli ślady Twojej obecności nie są zbyt widoczne, moim zdaniem jest to przesada – najemca nie powinien być obciążany efektami naturalnego zużycia.
Przejmując mieszkanie, zrób dokładne zdjęcia mieszkania i zastanych uszkodzeń, rys, plam itd. Może się okazać, że fotografie i film udowodnią, że nie jesteś odpowiedzialny za jakieś uszkodzenia, lub stan czystości mieszkania był daleki od ideału – a wynajmujący nie powinien oczekiwać, że taki będzie po Twoim wynajmie. Spisz też dokładny stan liczników – chcesz przecież zapłacić za swoje zużycie, nie poprzednich najemców 🙂
Jeśli masz zwierzęta, uzgodnijcie na piśmie, czy przed lub po Twojej wyprowadzce ma zostać zlecone jakieś profesjonalne czyszczenie – są to niemałe pieniądze.
5. Dodatkowe koszty
Pośrednik? Zwykle jeden miesięczny czynsz, często +23% VAT (osobiście uważam to za skandalicznie dużo zważywszy na niewielką wartość dodaną przez pośrednika).
Notariusz? (Umowa najmu okazjonalnego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji) – kilkaset złotych
Wysoka kaucja?
Niekorzystne zapisy w umowie?
Wszystko to trzeba uwzględnić porównując oferty. Może się okazać, że nieco droższe mieszkanie bez pośrednika okaże się tańsze od tego, na którym ręce położyła jakaś agencja. Z doświadczenia wiem, że pośrednicy nieruchomości często nie przynoszą korzyści najemcy. W końcu zatrudnia ich właściciel, licząc na to, że agencja przyprowadzi mu rzetelnego klienta. Niestety w praktyce jej rola kończy się na pomocy w oględzinach i odbiorze mieszkania i przygotowaniu jakiejś umowy, nierzadko z błędami (sam tego doświadczyłem). Problemy z mieszkaniem czy płatnością za najem i tak przechodzą na właściciela i najemcę.
Co innego, jeśli samemu zwrócimy się do zaufanego agenta. Może się okazać, że znajdzie nam mieszkanie w korzystnej cenie i oszczędzi trudów wyszukiwania i filtrowania ogłoszeń. Trzeba jednak przyznać, że większość osób doskonale poradzi sobie bez dodatkowych osób.
Jeśli szukasz mieszkania i chcesz, byśmy pomogli zweryfikować jego stan techniczny, odezwij się na +48 517 203 907 lub [email protected].